住宅ローン申請・仮審査・本審査

カテゴリー:住宅ローン

住宅ローンの審査は、普通の人にとっては、恐らく最初に来る、そして最大の関門です。

住宅ローン申請

住宅ローン融資を受けるには、大きく分けると「銀行融資」と「住宅金融支援機構によるフラット35での融資」があります。
また、両方を組み合わせたりそな銀行の「すまい・るパッケージ」などもあります。
※「すまい・るパッケージ」は「フラット35」とセットで利用できる融資となり、まず「フラット35」の審査に合格する必要があります。「すまい・るパッケージ」は変動金利、「フラット35」は固定金利でその両方を組み合わせてローンを組みます。(「すまい・るパッケージ」の割合は100万円〜800万円の範囲内であれば自由に設定できます)

仮審査

住宅ローンの審査は仮審査と本審査がありますが、仮審査でほぼ決まります。
各ローンごとの特徴は以下になります。

フラット35

一般的には銀行よりもフラット35の審査のほうがはるかに緩めです。
というのも、そもそもフラット35は自営業者や派遣社員など一般的には収入が不安定な方で銀行では融資してもらうのが困難な方のための住宅ローンだからです。
それを支えているのは、独立行政法人である住宅金融支援機構が銀行から債権を買い取り、証券化するため、銀行は殆どのリスクを負わないという仕組みです。(買取型の場合)
もし何らかの理由で債権が回収できなくなった場合でも、税金で穴埋めされるため、銀行の損失にはならず、投資家も直接損失を被ることもありません。
従って、フラット35は、実質的には税金を払っている国民全員がリスクを担保していることになります。
そのため過去2~3年間の安定収入があり、個人信用情報に引っかからなければ、通常は融資可能範囲ギリギリまで融資してもらえます。(但し最近は厳しくなってきていると聞きます)

厳密にはフラット35には仮審査(事前審査)はありません。
従って、仮審査と言っているのは銀行側で個人信用情報、年収に対する借入額に問題が無い事を確認しているのでしょう。
※もしかすると銀行側から、住宅金融支援機構側に簡単な確認をとっているかもしれません。

またフラット35の審査結果に準じるりそな銀行の「すまい・るパッケージ」にも実質的に仮審査は無いことになります。
そのため、フラット35の本審査通過可否のみで、銀行側の融資可否も判断される事になります。

なお、注文住宅では先に土地を購入しなければ住宅が建てられないため、土地と住宅を別々にローン契約します。
その場合、土地をりそな銀行の「すまい・るパッケージ」、住宅をフラット35で融資してもらう場合、当然ながら先に「すまい・るパッケージ」の本契約を行い、融資の実行後、住宅の建築を待つことになります。
その場合、万が一、住宅竣工後のフラット35の審査が落ちた場合どうなるかですが、「すまい・るパッケージ」はそもそもフラット35の融資が前提(協調融資)であるため、融資された土地のローンの一括返済が求められます。
従って、注文住宅の購入はそのような事態も覚悟した上で臨む必要があります。

なお、「すまい・るパッケージ」はフラット35とは異なり団体信用生命保険(団信)の加入が必須です。
従って、仮審査、本審査が通っても、団信で引っかかると、融資されないという事もありえます。
家を建てるためには、健康も大切と言うことになります。

ちなみに、楽天銀行のフラット35が業界最低金利のようです。
楽天銀行住宅ローン【フラット35】

銀行ローン

それに対して銀行による住宅ローン融資はたとえ年収が十分であっても、派遣社員というだけで社会的信用という観点から、審査に落とされたり、減額される場合が多々あります。
また、銀行によっては個人信用情報のチェックも厳しめのところがあります。

但し、銀行融資でも、フラット35でも審査に落ちることはあり得ますし、落ちた理由は教えてくれません。
審査に落ちる場合は、個人信用情報に何らかの傷があるか、年収に対して借入額が大きすぎる、収入が不安定(転職したばかりなど)などが考えられます。
一般的には、融資額が減額される場合は、その額がその銀行においての年収に対する融資限度額(返済負担率の上限)である可能性が高いです。
なお、もし個人信用情報に問題がある場合は、殆どの場合融資を断られます。
そのため、減額された場合は、少なくとも個人信用情報には問題はなかった事の証明とも言えるでしょう。

信用情報に傷があるとよく、「融資額が減額される」という情報を聞きますが、私はそうは思いません。
信用とは、信用出来るか、出来ないかです。つまり白か黒かであり、グレーは存在しないと思います。
従って、個人信用情報は、まさにブラックリストであり、そう呼ばれるようになった所以かも知れません。
つまり個人信用情報に少しでも傷があると「黒」という事です。
※但し、本当のところは銀行員でなければ分からないし、銀行によっても多少の違いはあるはずです。

もし個人信用情報機関(CIC、JICC、全国銀行協会)が無かったら?

個人信用情報は、まさに個人機密情報であり、様々な機関で自分の借金の情報が共有されているという事実は、恐怖さえ感じてしまいます。
しかし逆に考えれば、個人信用情報機関は「この人には何も問題は無いから安心して貸してもいいよ」と客観的に証明してくれる機関でもあります。

もし個人信用情報機関がなければ、銀行が個人を信用できる根拠が無くなり、銀行が疑心暗鬼になり、十分な金額を貸してくれなくなる(貸し渋り)可能性があります。
従って、個人信用情報機関は、銀行が安心して貸せるための、必要不可欠な機関と言えます。

そして仮審査に通れば、少なくとも個人信用情報には何も無かったという事が言えます。

自分の信用情報を確認する

なお、自分の個人信用情報を機関に確認(情報開示請求)する事もできます。
しかし、確認したという情報は残るため、銀行にもその行為が分かってしまいます。
遅かれ早かれいずれは分かる事なので、自分を信じて待つことをお勧めします。

クレジットカードの審査に落ちたら住宅ローンの審査にも落ちる?

クレジットカードの審査に落ちたからと言って、それが個人信用情報に傷があったからとは限りません。
というのも信販会社は個人信用情報機関の情報だけではなく、独自のブラックリストを持っているため、そちらに引っかかっただけかもしれません。
それを確認する方法としては、他の信販会社でクレジットカードが作れるかを試す事で確認はできますが、住宅ローンの審査が迫っている場合は、クレジットカードの限度額分、融資額が減額される可能性があるため、あまりお勧めできません。
むしろ、安全策で行くなら、消費者金融はもとより、クレジットカードも全て解約するべきです。

本審査

本審査とは、一般的に本契約書を書き、実際にローンの融資が実行されるまでの間と言ってもいいかもしれません。
仮審査を通過し、本契約を交わした後は、よほどの事が無い限り、本審査で落とされる事はありませんが、仮審査で虚偽内容で申請していた事が発覚したり、親族がブラックリストに入っている事が発覚したりなどすると本審査で落とされる可能性はあります。
そういう意味では仮審査通過と本審査通過は同義(意味的にあまり変わらない)であり、本当に大切なのは融資の実行日と思っても大きな間違いではありません。
少なくとも住宅ローン融資の申請(仮申請)から融資が実行されるまでに「絶対にやってはいけない事」は以下です。
  1. 転職しない(もちろん失業もしない)
  2. 消費者金融などから借り入れをしない
  3. クレジットカードなどの支払いの延滞をしない
これは住宅ローン融資の審査時の前提が大きく変わってしまうからです。
上記を行った場合、通常は再審査になりますが、再審査で落ちたり、大きく減額される可能性が高いです。
つまり住宅ローンの融資を受ける場合、ローンの申請から住宅が建ち、金消契約(融資の実行)を行うまでは、気が抜けません。
特に親族の借金(自分名義で勝手に借りている場合は特に)は不可抗力というか、自分には身に覚えのない事なので、銀行の調査でそんな事が突然発覚すれば正に悪夢です。

まとめ

家を建てようと思うまでは、消費者金融に数十万円の借金をしていたり、クレジットカードの支払いの延滞を繰り返していたり、健康診断に全く行かず、健康にあまり注意を払っていない事は、珍しい事ではないかもしれません。
独身の時はズボラな生活をしていて、結婚し、子供も生まれて、いざ住宅購入!という時になって、住宅ローンの融資や団信の審査で思わぬ伏兵にやられる可能性はあります。
そのため、家を買うという事については、若い時から自分の信用というものに正確な認識を持ち、そして何よりも金銭や健康について信用を落とすような出来事がないように心がける事が、何よりも大切かもしれません。

公開日時: 2012年05月26日  04:34:49

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