フラット35の審査について

カテゴリー:住宅ローン

フラット35のしくみ

フラット35は「住宅金融支援機構」による、固定金利の住宅ローンです。
形式的には、一旦銀行が融資する事になりますが、債権を同機構が全額買い取り、証券化(不動産担保証券)する仕組みです。
そのため、フラット35の審査は、実質的には銀行側の審査はほぼ無いに等しく住宅金融支援機構の審査結果に依存します。
つまり銀行側のリスクはないために、審査は住宅金融支援機構に任せているのです。

フラット35の審査が厳しくなって来た背景

さて、このように書けば、フラット35の審査は銀行の住宅ローンに比べて相当緩いように思えますが、最近はそうでもないようです。
というのも、証券化しているため、もし債権が回収出来なくなれば、証券の購入者に元利金を支払えなくなります。
しかし支払わないわけにはいかないので、税金で穴埋めします。
※もちろん債権回収は銀行ローンと同様に行いますが、それでも足りない場合です。
つまり、不良債権による損失には血税が当てられるわけで、このような事態が多くなれば、国民からの批判を浴び、フラット35自体が無くなりかねません。
実際にフラット35には、予算があり、予算を使い果たせば一旦終了ということになります。
※国土交通省から、住宅金融支援機構に資金が交付されます。
フラット35が継続されるか否かは、時の政権の判断によります。
恐らくフラット35が多額の損失を出し過ぎて世論的に厳しい意見が多くなれば、終了という事になるでしょう。
損失額は増加傾向にある為、それに伴い審査も厳し目になりつつあるのです。
※実際に民主党政権時代に住宅金融支援機構は事業仕分けの対象になりました。

しかし審査を厳しくし、収入に不安定要素の多い、非正規労働者や、自営業者に貸し渋りをするようになれば、本末転倒です。
そもそもフラット35の存在意義が無くなってしまいます。
そのため、厳しくなって来たとは言っても、銀行の住宅ローンよりはまだまだ審査は通りやすいかと思います。

審査の内容と結果が出るまでの流れ

フラット35の審査は個人信用情報による借主の審査と住宅がフラット35(もしくはフラット35S)に適合しているかの物件の審査の2段階があります。

まず、個人信用情報の審査については、通常の銀行ローン程厳しくはなく、借入額が以下のフラット35で定められた「年収に対するすべての借入の年間合計返済額の割合」未満なら、減額される事もなくほぼ借りられます。
※もちろんその場合でも何らかの特殊な事情によって借りられない事もあります。

年収

400万円未満

400万円以上

基準

30%以下

35%以下

その他の条件としては、

  • 申し込み時の年齢が満70歳未満であること
  • 日本国籍の人、もしくは永住許可を受けている、または特別永住者の人

となります。

審査結果が出るまでには、申請から3週間程度かかります。
そしてこの審査に通れば、住宅のフラット35の適合検査に入ります。(フラット35適合住宅の場合は、フラット35適合証明書などを銀行に提出します)
フラット35対応の建売住宅の場合は、これらの検査、証明書の取得は既に建築会社側で行っており、通常はフラット35適合証明書は用意しているはずです。

注文住宅の場合も同様にフラット35の申請に必要な書類は建築会社側で用意してくれますが、これから住宅を建てる事になるために、フラット35の住宅審査は住宅竣工後、適合証明検査機関の検査による建築基準法に適合していることを証する「検査済証」、そしてフラット35住宅技術基準に適合にしている事を証する「適合証明書」が交付されてからになります。
普通の建築会社なら間違っても竣工後に「フラット35に適合していない箇所があった」という事は無いはずですが、一応設計の打ち合わせ段階から、建築過程、竣工するまでを注意深く観察しておく(写真に残す)事をお勧めします。

※私は以前、建築会社からフラット35が可能と言われた建売住宅を購入しようとしていましたが、個人信用情報の審査も通り、住宅の検査となった段階で、フラット35に適合していない事が判明し、その住宅の購入を断念した事があります。
その住宅はその建築会社が建てたものではなく、転売されたものであるため、建築会社側でもフラット35適合住宅か否かが、明確には分かっていなかったのでしょう。
ただ、建売住宅でフラット35適合と謳っているいる住宅は、上述したように、通常はすでに適合証明書を取れている事を意味しますので心配はありません。

公開日時: 2011年10月22日  10:45:23

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