住宅ローン申し込み

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住宅ローンの本契約の申請と背景について

まず、銀行ローンやフラット35で融資を受けるためには、本契約が必要ですが、それには住宅の竣工検査済証、フラット35の場合は更にフラット35適合証明書の提出が必要になります。
しかし、注文住宅の場合、言うまでもなく建築会社と住宅建築請負契約を結んでから、住宅の建築が始まりますので、住宅が竣工するまでは上記の証明書は取得できず、本契約はできません。

従って、建売住宅の場合とは異なり、注文住宅の場合は仮審査通過の状態のままで、長期間(数か月)待たされることになります。
もしもこの間に、失業したり、病気になり団信が通らないような状況になれば、本審査が通らなくなる可能性もあります。
しかし、上記のような不運な、特別な出来事さえなければ、ほぼ問題なく本審査は通過するものと考えられます。

なお、本契約の申請書類には、特別な理由がない限り、基本的に、仮審査通過時と同じ内容を記載するよう住宅建築請負会社から言われることがあります。
というのも、仮審査時と条件(年収や借入金額等)が異なれば、仮審査の前提が崩れるため、建築会社側でも本審査が通るかどうか分からないためです。
※但し、もちろん虚偽記載はしてはいけません。また、借入金額が下がる分には問題はありません。

なお、銀行側にとっても住宅ローンは大きな契約なので、出来れば通したいというのもあり、出来るだけの便宜は図ってくれますが、大きく仮審査時の前提が変わった場合は、どうしても再審査が必要になる可能性がありますし、そこで審査不通過となる可能性もあります。
また、フラット35の場合は、住宅金融支援機構は営利団体ではないため、借主の状況が融資の条件に適合しない状況になれば、無慈悲に融資を取り消すかもしれません。
※フラット35には本来仮審査はなく、一般的に仮審査と言っているのは個人信用情報に問題がなく、融資額が年収に対する融資可能額以内であるか否かで判断しているだけに過ぎません。

もちろん、銀行や住宅金融支援機構も事前審査の段階でほぼ問題なく融資可能であると判断した上で仮審査を通すわけですから、高い確率で本審査も通過するはずですが、その保証があるわけではないのです。
そのため、注文住宅の施主は、建売住宅を購入する人よりも、はるかに仮審査状態が長く、住宅が建つまでの過程を毎週楽しく見学できる反面、不安な、あるいは緊張する時期も長いことになります。

本契約書類の申請から審査結果が出るまで

当然ですが、住宅を着工した時点で、施主も施工会社(建築会社)も住宅ローンの本契約が通る事を前提で物事を進めていきます。
そのため、本契約の申請と同時に、金消契約の日時や段取りも決めていきます。
というのも金消契約は原則として銀行で行うため、平日の営業時間内でなければならず、会社勤めの方の場合は事前に有給休暇を取得したり、必要書類を揃えたりする必要があるため、金消契約の日程はできるだけ早めに決めておき、書類と心の準備を早めに済ましておくに越したことはありません。

実際に住宅ローンの本申込みの段階になると、住宅引き渡しや引っ越し、抵当権設定登記のための手続き(新居に住民票を移す)等、色々と忙しくなり、本契約が通るかどうかについては考えること自体が無くなります。
※よほどの心配事があれば別ですが・・・。

本審査の審査期間については、銀行にもよりますが、一般的には数日から1~2週間程度です。
というのも、すでに仮審査(事前審査)は通っているため、確認する内容は個人信用情報に更新がないかの再確認や、竣工検査済証、フラット35適合証明書の確認程度で、あとは本契約に向けての担当者の選任や契約書類の準備等になるのでしょう。
つまり、本契約は実際には審査というよりも、金消契約に向けての最終確認的な位置づけになるかと思います。

但し、上記は非営利で融資を実施する、つまり融資する側に損得勘定がない、フラット35を前提とした審査であるため、銀行ローンのみの場合は、本審査の位置づけは銀行によって千差万別かもしれません。
本審査の段階になって、色々と細かな質問をされたり、更なる提出書類を要求されたりと、仮審査時とは態度が一変する場合もあるようです。
※実際には、審査の合否は建築会社側の力関係もあるようです。銀行にとってはお得意様の建築会社に対しては少し審査を緩くする、言い方を変えれば信頼するという事は、ビジネスの世界なのであって当然です。これは銀行だけに限ったことではありませんが。
従って、依頼する建築会社は大きな会社に越したことはないと、個人的には思います。

さて、本審査が通過すれば、いよいよ融資の実行、つまり金消契約に臨みます。

公開日時: 2013年11月27日  21:46:27

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